Co warto wiedzieć o odszkodowaniu za wywłaszczenie pod budowę CPK?
Wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje publiczne, takie jak Centralny Port Komunikacyjny (CPK), budzi zrozumiałe emocje i rodzi pytania o zakres praw właścicieli oraz wysokość przysługujących im odszkodowań.
Wywłaszczenia nieruchomości odbywają się najczęściej na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje możliwość pozbawienia albo ograniczenia, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami może odbyć się wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, może dotyczyć wyłącznie nieruchomości oraz może nastąpić wyłącznie w sytuacji, gdy cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób niż pozbawienie lub ograniczenie praw nieruchomości. Wywłaszczenie odbywa się zawsze w zamian za odszkodowanie.
Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego odbywa się na podstawie ustawy z dnia 10 maja 2018 roku o Centralnym Porcie Komunikacyjnym nazywanej potocznie specustawą. Ustawa ta zawiera szczególne uregulowania dotyczące także wywłaszczania nieruchomości pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz Inwestycji Towarzyszących. Zgodnie ze specustawą budowa CPK oraz Inwestycji Towarzyszących stanowi cel publiczny w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, której przepisy stosuje się odpowiednio do wywłaszczeń pod budowę CPK. Wywłaszczenia na podstawie specustawy odbywają się nie na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego lecz na rzecz specjalnie powołanej do budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego Spółki Celowej. Ustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym zawiera także szczegółowe unormowania mające na celu uregulowanie sytuacji osób, które zostały wywłaszczone z części nieruchomości, zaś pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
Jak ustalana jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie pod CPK?
Rekompensata za wywłaszczoną pod budowę CPK nieruchomość może przybrać formę odszkodowania pieniężnego bądź może nastąpić w formie otrzymania przez wywłaszczanego w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej. O formie rekompensaty może zadecydować osoba wywłaszczana. Wysokość odszkodowania bądź przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej ustalane jest w drodze negocjacji, a jeśli te nie doprowadzą do zawarcia porozumienia, następuje wywłaszczenie w drodze decyzji administracyjnej.
W przypadku wywłaszczenia pod budowę CPK, zasady ustalania rekompensaty finansowej opierają się na wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, co oznacza, że bierze się pod uwagę ceny transakcyjne podobnych gruntów w okolicy, ich aktualne przeznaczenie oraz stan techniczny zabudowań, jeśli takie istnieją. Ustawa przewiduje możliwość podwyższenia wartości odszkodowania o dodatkowe 5 % za tzw. szybkie wydanie wywłaszczanej nieruchomości.
Dodatkowo właścicielowi przysługuje zwrot kosztów związanych z opuszczeniem nieruchomości i ewentualną utratą możliwości prowadzenia działalności gospodarczej na danym terenie. Jednak praktyka pokazuje, że decyzje ustalające wysokość odszkodowania nie zawsze są zgodne z oczekiwaniami właścicieli, a wartość wskazana przez administrację może odbiegać od rzeczywistej wartości nieruchomości.
Jeżeli mierzysz się z taką sytuacją, skonsultuj swoją sprawę z adwokatem od odszkodowań CPK.
Odrębnymi roszczeniami są roszczenia o wypłatę odszkodowania z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości w związku z budową Centralnego Portu Komunikacyjnego. Wypłacane są one w sytuacji gdy Inwestor budujący CPK korzysta w związku z budową CPK z nieruchomości, która nie podlega wywłaszczeniu. Ponadto budowa Centralnego Porty Komunikacyjnego może wiązać się z szeregiem różnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przez ich właścicieli, należy zatem pamiętać, że takie ograniczenie mogą również skutkować możliwością uzyskania odpowiedniego odszkodowania.
Czy odszkodowania CPK można kwestionować?
Decyzja o ustaleniu odszkodowania wydawana jest w drodze postępowania administracyjnego i jako taka podlega zaskarżeniu. Właściciel nieruchomości, który uważa, że kwota odszkodowania jest zaniżona, ma prawo złożyć odwołanie do organu wyższej instancji, a następnie skierować skargę do sądu administracyjnego. W tego rodzaju sprawach kluczowe znaczenie ma rzetelna ekspertyza rzeczoznawcy oraz wsparcie kancelarii prawnej, która specjalizuje się w sporach odszkodowawczych i zna specyfikę procedur wywłaszczeniowych.